Покупка дома на материнский (семейный) капитал

4 февраля 2021 г., Нижний Новгород

Сделка по приобретению жилого дома с оплатой средствами материнского (семейного) капитала может пройти успешно только в том случае, если договор купли-продажи жилого дома и земельного участка содержит определённые условия. В данной статье содержится информация о том, какие это условия.


Покупка жилого дома за счёт средств материнского капитала включает в себя следующие этапы:
1. Заключение договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
2. Государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом к покупателю в Росреестре.
3. Подача заявления в Пенсионный фонд для оплаты жилого дома за счёт средств материнского капитала.

Неправильно оформленный договор может привести к:
  • приостановлению регистрации сделки в Росреестре.
  • отказу Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности.
    В этом случае придётся редактировать договор и заново подавать его на регистрацию.
  • отказу Пенсионного фонда в распоряжении средствами материнского капитала.
    Отказ Пенсионного фонда в перечислении денег продавцу приведёт к тому, что покупатель не сможет расплатиться за дом, но при этом дом будет зарегистрирован на покупателя.

Продавцу жилого дома до заключения договора купли-продажи необходимо убедиться в наличии у покупателя сертификата на материнский (семейный) капитал, а также получить справку об оставшейся части материнского капитала. Сертификат — это документ, который подтверждает право покупателя на материнский капитал. Справка содержит сведения об оставшемся количестве денег, которыми может быть оплачен жилой дом.

1. Cтороны договора купли-продажи

В договоре купли-продажи должны быть указаны покупатель и продавец. На стороне и покупателя и продавца могут выступать несколького лиц.

Если у жилого дома и земельного участка несколько собственников, то все они должны быть указаны в качестве продавцов (если дом покупается с землёй целиком).

В качестве покупателей могут быть указаны все члены семьи, включая лицо, которому выдан сертификат. В этом случае лица от 0 до 18 лет также указываются в договоре, но договор от их лица подписывается законным представителем (родителем, усыновителем). Также в этом случае в договоре купли-продажи указываются доли каждого члена семьи в праве собственности на приобретаемый жилой дом. Указанные доли регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости в момент регистрации перехода права собственности к покупателям.

Также в качестве покупателя может быть указано только лицо, которому выдан сертификат или её (его) супруг. В этом случае, после регистрации всего дома только на данного гражданина (без долей других членов семьи), при обращении в Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала, он даёт обязательство оформить жилой дом на других членов семьи. Доли других членов семьи регистрируются после проведения сделки по покупке дома.

Следует отметить, что доли членов семьи в праве на материнский капитал признаются равными. Определение долей в праве собственности на дом производится исходя из равенства долей на материнский капитал, потраченный на покупку дома, а не на все деньги, за счёт которых дом был куплен. Иными словами, доля в праве собственности на дом, которая была приобретена не на материнский капитал (например, на деньги, полученные от продажи квартиры одним из супругов), может быть собственностью супругов (как совместно нажитое имущество), или одного из супругов (как личная собственность), или распределена любым иным способом по усмотрению собственников.

2. Жилой дом и земельный участок

Если жилой дом и земельный участок принадлежат одному лицу, то их раздельная продажа не допускается. Договор купли-продажи должен содержать идентифицирующие признаки жилого дома и земельного участка (площадь, адрес, кадастровый номер).

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ)
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

3. Стоимость жилого дома и земельного участка

Закон не предусматривает возможность покупки земельных участков на средства материнского капитала, поэтому в договоре купли-продажи должны быть указаны раздельно стоимость жилого дома и стоимость земельного участка. Только оплата стоимости жилого дома может производиться полностью или частично за счёт средств материнского капитала. Приобретение земельного участка может производиться любым иным способом (покупка за счёт личных или заёмных средств, дарение и т. д.).

4. Оплата жилого дома

В договоре должно быть указано как производится полная оплата жилого дома, в том числе в каком размере оплата производится за счёт средств материнского капитала. При указании данного размера следует указать реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, выдавший орган, лицо, получившее сертификат, дата и номер решения). Обязательно нужно указать срок оплаты и реквизиты банковского счёта продавца, на которые производится оплата. На данные реквизиты будут перечислены денежные средства материнского капитала.

Выводы

В договоре купли-продажи дома за счёт средств материнского капитала обязательно должны быть указаны:


Источники:
Федеральный закон "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" от 29.12.2006 N 256-ФЗ.
Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862.
Правила подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала, утв. Приказом Минтруда России от 24.03.2020 N 149н.
Земельный кодекс Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.06.2016 г.

 

Сергей Шаров

Сергей Шаров
Юрист,
представитель в суде
+7 902 301 33 11